3 Recientes publicaciones sobre Modelos de Valuación Masiva y Tributación Catastral Municipal

Con mucho agrado hacemos difusión recientes publicaciones relacionadas con la función valor del Sistema de Administración del Territorio.  En definitiva, son valiosos documentos que vienen a aportar experiencias y propuestas frescas en una etapa cuando el rescate metodológico de los esquemas tradicionales, el uso de tecnologías y el enfoque de sostenibilidad apuestan por resolver las problemáticas de lo que vive latinoamérica en lo relativo al catastro fiscal; especialmente en lo relativo a su practicidad, reducción de costos y actualización periódica.

Estas tres publicaciones son:

1. Mercado Inmobiliario e Impuesto Predial.

Aplicaciones de técnicas de valuación masiva.

Este documento se enfoca en el desafíoque representa para de los gobiernos subnacionales de América Latina y el Caribe la mejoría de sus ingresos tributarios a partir de medidas que sean fáciles de implementar, tengan bajos costos y generen recursos en el corto plazo.

Se trata de responder a preguntas como:

¿Qué alternativas técnicas existen para que los gobiernos subnacionales incrementen sus ingresos propios de manera ágil y práctica?,

¿Qué se puede hacer para aprovechar mejor el potencial tributario subnacional y, en particular el potencial del impuesto a la propiedad inmobiliaria,sin que se tengan que modificar las políticas tributarias, realizar grandes inversiones en sistemas de información o llevar a cabo costosos proyectos de modernización catastral?

¿Cómo se pueden aprovechar las nuevas tecnologías de la información para superar las deficiencias técnicas de las administraciones tributarias y de los catastros subnacionales?

Por supuesto, si bien estas son preguntas de sentido común en diferentes rubros de la tributación, el documento está enfocado en el impuesto a la propiedad inmobiliaria, puesto que sus beneficios son ampliamente conocidos debido a que no genera distorsiones en la economía, es progresivo en su aplicación, se basa en el principio de beneficio, ya que el valor de las propiedades refleja la dotación local de servicios e infraestructuras; y contribuye a la gobernabilidad, la rendición de cuentas y la equidad tributaria.

Concretamente, esta investigación tuvo como propósito estimar cuál es el potencial tributario del impuesto a la propiedad inmobiliaria si se usan los valores de mercado como referencia para la valuación catastral. Para lograrlo, se aplicaron diversas técnicas de valuación, se ajustaron los valores catastrales y se estimó el potencial tributario en seis ciudades de América Latina. A su vez, este estudio permitió establecer que existen múltiples estrategias para llevar a cabo la valuación masiva, las cuales pueden adaptarse a las distintas capacidades institucionales de los gobiernos subnacionales.

Como resultado, la investigación puso en evidencia:

• La gran versatilidad de las técnicas de valuación masiva,
• las crecientes ventajas de contar con datos georreferenciados abiertos y/o información en línea,
• La importancia de los observatorios del mercado inmobiliario como instrumento para dar seguimiento al mercado y capturar información sobre las transacciones de compra-venta y,
• La posibilidad de lograr una mayor integración entre los sistemas de catastro y de administración tributaria subnacional, a partir del uso de los valores de mercado de los bienes inmuebles.

El documento está enriquecido de nuevas y bien trabajadas ayudas visuales.  Tanto bajo una visión conceptual como metodológica, el documento busca demostrar que, para aproximarse al potencial tributario que tiene el impuesto a la propiedad inmobiliaria, no es necesario realizar grandes reformas (lo que no excluye que estas no sean necesarias) ni llevar a cabo costosas inversiones en el levantamiento de datos catastrales.  Plantea que, el uso de las técnicas de valuación masiva resuelve, en gran medida, el problema de actualización de los valores catastrales a la vez que sienta las bases para que, siempre tomando en cuenta las restricciones del contexto local, se ajusten los valores para la determinación de las bases tributarias.

Finalmente, esta publicación evidencia que, aun manteniendo la política tributaria vigente, el impuesto a la propiedad inmobiliaria puede incrementar enormemente si se ajusta la base imponible, permitiendo así mejorar las finanzas locales y alcanzar una mayor justicia tributaria.

En definitiva, un gran documento que no proviene de una fumada en el cuarto piso de un edificio.  Es más, involucró directamente a 12 investigadores especializados en la materia, además de contar con el apoyo
de las autoridades y técnicos de seis municipios de Argentina, Brasil, Colombia y México y de varios revisores y comentaristas.

2. Catastro, valoración inmobiliaria y tributación municipal.

Experiencias para mejorar su articulación y efectividad

Este documento presenta nuevos esquemas que aprovechan big data y procesamiento en la nube para crear mapas de valores de terrenos y propiedades para posibilitar nuevas esquemas tributarias más equitativos y eficiente.

Luego de buenas conversaciones con Diego Erba, uno de los participantes de este documento, no me extrañaba que esta propuesta rete los aspectos metodológicos de la modernizacón catastral que se ha vivido en América Latina en lass dos primeras décadas del siglo XXI.   Somos conscientes que en su mayoría, los objetivos de estos proyectos priorizaron en la función tenencia de la administración del territorio, buscando integrar los sistemas de catastro y registro de la propiedad, sin prestar suficiente atención a la función valor que implica la gestión fiscal y la tributación.

Y si bien sabemos que el enfoque de tenencia, por eficientar los mercados de tierras y disminuir las inequidades sociales en lo relativo a la regularización, el tema fiscal debe ser abordado.  También somos conscientes uqe los métodos de valoración diseminados en una gran parte de américa latina, tienen serias dificultades en su actualización, por lo que este documento plantea la alternativa de cambiar el modelo catastral, vinculándolo con la administración tributaria mediante nuevos métodos valuatorios y el establecimiento de observatorios para el levantamiento continuo y sistemático de datos del mercado inmobiliario.

Se plantea, que la implementación de modelos de valuación masiva automatizada posibilita predecir valores a partir de algoritmos y modelos matemáticos. También se promueve, con casos de uso, el uso de herramientas tales como inteligencia artificial, sistemas de información geográfica, datos de acceso libre, procesamiento de imágenes en la nube, así como big data, permite avanzar con eficiencia y calidad hacia el desarrollo de nuevos mapas de valores.

En conclusión, un valioso documento que reta a reconsiderar la actualización las valuaciones inmobiliarias y modelar el funcionamiento del mercado de suelo, posibilitando la estructuración de esquemas tributarios más equitativos e inteligentes, que promuevan más y mejores políticas públicas.

3. Catastro territorial multifinalitario aplicado a la gestión municipal.

Este es un manual publicado por el Ministerio de Ciudades de Brasil, solamente disponible en portugués.

Este documento tiene atractivas ilustraciones y una visión pedagógica para entender cómo el uso de la información catastral puede facilitar la prestacción de servicios al ciudadano y la toma de decisiones basadas en el conocimiento del territorio.