Registro y Catastro en el contexto de un Sistema Transaccional Nacional

Cada día los países se enfocan en tendencias de gobierno electrónico, donde se simplifican los procesos en busca de la prestación de un mejor servicio a los ciudadanos, así como disminución de márgenes para la corrupción o burocracia innecesaria.

Somos conscientes que la legislación, institucionalidad y procesos en materia de propiedad en cada país son diferentes.  Sin embargo, las reglas que sirven de base para el derecho material obedecen a principios registrales que buscan un mismo fin: garantizar la seguridad jurídica.

El Land Administration Domain Model (LADM) representa uno de los más preciados logros en materia de normatividad para la Administración de Tierras; si recordamos que cuando se plantea el modelo Catastro 2014 era apenas una aspiración poética pero sí muy visionaria.  Una impresionante ganancia del estándar es la posibilidad de uniformar la semántica para el manejo de objetos, tal que el Sistema de Registro de Propiedad pueda acoplarse a iniciativas a nivel de estado que buscan la consolidación de entornos transaccionales enfocados en una visión territorial.

Sé que podrá parecer una aberración jurídica y hasta ilusa, dependiendo de la óptica de las instituciones de cada país.  Sin embargo, el enfoque de este artículo es la posibilidad que el Registro y el Catastro, fuera de ser una isla, puedan (sus datos, no ellos), sumarse a la infraestructura de datos de proceso transaccional. 

Debe entenderse que si bien el espíritu de este artículo es tecnológico, LADM es tan noble que permite adaptarse a la legislación e institucionalidad de cada país, sin olvidar que la reingeniería no está de sobra.

El núcleo de datos comunes

El gráfico al final del artículo muestra como los componentes principales del LADM pueden constituir un núcleo sobre el cual interactúan diferentes procesos, vinculando los elementos del Sistema de Derechos de Propiedad, no solo aplicable a propiedad inmueble, sino también mueble.  Al centro se observan los principales elementos de la acción registral:

• El objeto de registro, que bien puede ser una parcela, un vehículo, una nave, con o sin georeferencia al catastro, bajo técnica de folio personal o en folio real.
• Las partes interesadas; personas naturales, jurídicas o agrupaciones no formales. Todos los que participan en la cadena del proceso transaccional.
• Los gravámenes jurídicos y administrativos; relaciones de derecho, restricción o responsabilidad que afectan el uso, dominio u ocupación de los bienes.
• El derecho entre el objeto y las partes interesadas, inscritas o de hecho.  En el estándar inclusive el derecho es identificado como un gravamen jurídico más.

Si bien no son los únicos elementos, son los que concentran el accionar de los actores asociados a la transacción: el banco, el notario, el agrimensor, el técnico de mapeo, que no son más que otras partes interesadas con diferentes roles.

¿Cómo llamarles y cómo modelarlas? ISO:19152

La posibilidad de integración de procesos bajo una plataforma núcleo

El caso es que estos mismos elementos figuran en los diferentes procesos de un país: Son las mismas personas que el Registro oficial de Personas maneja para fines electorales, mismas personas que aparecen realizando trámites fiscales, permisos de operación de negocios, trámites para construcción, emisión de pasaportes, etc.

Claro que no es sencillo establecer políticas públicas para uniformar esto.  Solo como ejemplo, las ataduras de rogación que obligan al registrador utilizar el nombre justo como lo creó el notario.  De modo que aunque en la base de personas sea María Albertina Pereira Gómez, y el notario le puso María Albertina Pereira de Mendoza, crean otra persona, si el sistema no tiene un procedimiento para consolidación o gestión de alias.

Son los mismos bienes sobre los que recaen cargas tributarias, los que contienen los permisos, los que adquieren restricciones de uso, etc.

Así que en un país que promueve una plataforma transaccional central, el caso de Registro de la Propiedad y el Catastro son solo un usuario más, dentro de sus roles de Inscripción Registral y Legalización.  Otras instituciones actúan en sus roles como la Gestión de Riesgos, Ordenamiento Territorial, Planificación, Recaudación, Desarrollo Socioeconómico, Infraestructuras, etc.

Fuera de ser una isla, el Registro de la Propiedad se vuelve una pieza importante en el rompecabezas de los procesos transaccionales.  No importa donde inicia el trámite, si con el notario, en el banco, en la municipalidad o en la entidad responsable de emitir título, el Registro + Catastro se suman al escenario ideal:

Si una institución planifica la construcción de un puente, el Registro le provee la información relativa a el bien inmueble público o privado donde será ubicado; este objeto a nivel de diseño recibe un identificador en el Sistema de Infraestructuras, utilizando la información del Registro Cartográfico que contiene el modelo digital de terreno, características geológicas y contexto de uso.  El mismo objeto es identificado en el Sistema de Inversión Pública para la disposición presupuestaria, y una vez construido se registra un buffer de 500 metros que afecta las parcelas inmediatas  indicando regulaciones para la construcción de entradas en los predios privados y también sobre la región del cauce aguas abajo con una prohibición para la emisión de permisos de extracción de áridos.  Finalmente, una vez la obra terminada se entrega bajo concesión a la municipalidad para asumir un ciclo de mantenimiento periódico.

Pero todos los datos, entran a un Sistema de Registros que comparten datos comunes.  El Registro/Catastro solo expuso un servicio de localización, pero a cambio recibió normativas que afectan a los predios colindantes.

Así, cada institución asume su rol en su nivel de especialidad, logrando tanto la eficiencia en servicio como la promoción del desarrollo que es lo que al final lo que cuenta para interés general, si tomamos en cuenta que la disminución de costos y tiempos transaccionales es el único elemento que depende del gobierno en los diferentes factores asociados al desarrollo como la tecnología y demás recursos.

Aclarando que esto no implica cambiar los roles, competencias y principios que persigue el Registro de la Propiedad.  Más bien, es estandarizarlo a un Sistema Unificado de Registros, donde Catastro es un registro más, que será la spatial_unit vinculada a la matrícula en Folio Real.  Como es un registro más las normativas de ordenamiento territorial, como es un registro más el registro vehicular, naviero, etc.

Las arquitecturas basadas en servicios

Es claro, que llegar a estos niveles requiere una visión amplia de país, aunque que ya no es extraño aun en los países en vías de desarrollo.  Cada día se encuentra a cargo de instituciones públicas, más profesionales con el potencial de conformar equipos multidisciplinarios que vean la administración pública con una óptica análoga a las grandes empresas de donde provienen.  Este es el caso de la adaptación que han tenido modelos donde se ve una municipalidad como un tejido modular donde hay producción, logística, distribución, inventario, envíos, facturas y contabilidad; pese que se difiera el tamaño y facultades normativas.  Por eso los sistemas tradicionales para las municipalidades tipo ERP han sido tan exitosos.

Pero un sistema como el que estamos hablando, no puede suponer que va a funcionar con desarrollos desktop y esquemas cliente-servidor.  Más bien para esto se requiere la aplicación de arquitecturas multicapa con orientación a servicios, donde el desarrollo de las capas de presentación están separadas de la lógica de negocio, y controladas mediante motores de procesamiento en lenguajes como Business Process Modeling and Notation (BPMN 2.0).  De esta manera, procesos simples como la constitución de una hipoteca, o complejos como la individualización de una urbanización, se pueden descomponer en servicios orientados a tareas, a entidades, a utilitarios, tal que no sea necesario desarrollar por separado cada servicio sino más bien orquestarlos en funcionalidades genéricas.

Arquitecturas basadas en servicios facilitan la vida y mantenimiento de grandes Sistemas, al tiempo que mantienen a los usuarios haciendo solamente aquello en lo que son especialistas; sin importar donde están, los técnicos GIS hacen una operación topológica que desmembra un inmueble, heredando derechos sobre una matrícula en Folio Real que no está separada de su geometría.  De modo que incorporar esquemas como Front-Back Office no son escenarios difíciles, porque el Sistema es lo de menos; lo que importa solamente es acoplar la ventana de presentación a un servicio donde está separada la atención al cliente del área de procesamiento.

Ventajas de usar el LADM

La más simple, proveniente de una declaración de hace 20 años:

¡Larga vida a la modelización!

Es por eso que uno de los retos urgentes de los nuevos agrimensores y profesionales de la geomática, es aprender a entender modelos.  Un estándar permite uniformar la semántica para un aspecto tan especializado, que solo hay que decirle a la empresa desarrolladora:  aplique el ISO:19152.  Ojalá fuera así de simple, pero es mucho más fácil que esperar que otros vengan a decir cómo debería funcionar el Sistema de Propiedad, cuando nuestros notarios y catastreros son los especialistas.

Por aquello de la coña…

Interesante reto de la mesa de inspiración a la que he retornado y de lo que comparto este extracto en aras de la democratización del conocimiento que hoy día es irreversible.  Conscientes que la emoción que provoca la tecnología debe ser paciente de lo complejo que es el rol institucional, sin el cual no será posible llevarlo a la realidad.

Al final del día, el artículo suena ciencia ficción –hoy-.  Pero en el ejemplo del país que estoy hablando, eso mismo se decía hace 11 años cuando había que redactar una nueva Ley de Propiedad, con la creación de una institución que incluyera dentro de la misma línea de mando el Catastro, el Registro y el instituto Geográfico Nacional.  Instituciones con fines dispares – sí – porque crecieron dispares; pero solo hay que ir a ver las buenas prácticas del vecino y fumarse un buen puro de inspiración para ver hacia donde están caminando las cosas.  Sobre todo porque no sabemos cuándo tendremos esos cinco minutos de oportunidad para actuar.

Los modelos institucionales evolucionan despacio, la presión de la tecnología nunca podrá acoplarse a ese ritmo.  Por eso, los estándares hacen ese punto de equilibrio.  En 8 años el rezago tecnológico siempre da la razón, aunque el rezago institucional demora casi 30 años para hacerse notar.