El avalúo catastral

Qué es el Avalúo Catastral

Como les mencionaba anteriormente, el avalúo puede considerarse una transacción al objeto más que un hecho, que busca encontrar un valor de referencia de mercado conocido como valor catastral.  Un inmueble podrá tener varios avalúos, con diferentes metodologías y fechas.  Generalmente está por abajo del valor comercial (cerca del 80%), no solo porque proviene de un estudio masivo sino porque generalmente no se consideran algunos factores que influyen en el valor final de mercado, como el sobrecosto por servicios profesionales, los costos de publicidad o costos administrativos de la empresa urbanizadora.

En el caso de Uruguay,  para poner un ejemplo:  El valor catastral nunca podrá superar el 80% del valor comercial

Su utilidad

El uso más frecuente es para la aplicación en el cobro de impuesto por bienes inmuebles o impuesto predial.  El objeto del avalúo es aplicar una ley de contribución con equidad social, presumiendo que el impuesto se distribuya en la medida del valor del inmueble (paga más quien más tiene).  También tiene aplicabilidad para transacciones comerciales, que varía entre países de acuerdo a la legislación, pero es frecuente una constancia catastral para fines de un préstamo bancario, respaldo económico en la solicitud de una visa norteamericana, procesos de expropiación e indemnización, estudios de recuperación de plusvalía, etc.

Su aplicación

Las leyes de cada país cambian en la aplicación de este impuesto, tal como El Salvador, donde no existe bajo esa denominación, y en el caso de Colombia donde este impuesto incluye:

• El impuesto por parques o arborización
• Impuesto de estratificación socioeconómica
• Sobretasa de levantamiento catastral

También existen diferentes formas de aplicación, algunos bajo autonomía municipal, como es el caso de Honduras y otros bajo un control centralizado como en España, donde el Ministerio de Hacienda hace el estudio de valores por zonas, pero los ayuntamientos hacen las ponencias para concertación de tasas locales.  Generalmente el concepto Inmueble parte de las definiciones en el código civil, donde se establece como inmueble aquello que no puede ser desmontado de la parcela sin afectar su estructura básica, por esto incluye tanto la edificación, como otras mejoras e inclusive cultivos que en el mediano y largo plazo son permanentes aumentando su valor por razones de productividad.

Generalmente las tasas andan entre el 1 y el 15% de cada millar, significa que un inmueble valorado en $200,000 si la tasa fuera de 4% debería pagar $400 por año.  No parece ser mucho, pero suele ser el segundo en peso, cuando recordamos que existe otro tipo de impuestos directos como:

• Industria y Comercio
• Sobretasa a la gasolina
• Alumbrado público
• Rótulos
• Sobretasa ambiental
• Delineación y urbanismo
• Tren de aseo, bomberos y otros servicios

El avalúo urbano

En líneas generales, el avalúo urbano, usando el método (hay otros) de costo de reemplazo menos depreciación acumulada tiene dos componentes:

  El valor de la tierra.  Este normalmente parte de un estudio basado en transacciones de mercado, que si se hacer de forma representativa pueden traducirse en zonas homogéneas donde se puede obtener valores aproximados de la tierra.

Adicionalmente, existen factores que influyen de manera individual en propiedades específicas, bien de forma negativa o positiva:

• la condición de esquina
• La topografía, cuando afecta el riesgo de deslizamiento, inundación o incrementa el costo de construcción
• El régimen especial
• La vulnerabilidad al deslizamiento o inundación
• La relación frente – fondo
• El valor paisajístico
• Los servicios públicos existentes

Con esto se obtiene el valor de la tierra

En el caso de Medellín, se consideran como valores que afectan el valor de la tierra: la topografía, el uso del suelo, las vías y los servicios públicos.  Y a estas zonas les llaman zonas homogéneas geoeconómicas, y tablas de regresión, en otro post mostraremos el proceso completo de Medellín.

  El valor de la edificación, este se aplica a partir estudios de tipologías constructivas, que se basan en la ponderación de edificaciones típicas, que a su vez fueron calculadas por medio de fichas de costos unitarios.  Luego el proceso de captura clasifica los elementos constructivos que influyen en el valor; así teniendo: el uso para el cual la edificación fue construida, la clase de materiales y la calidad de mano de obra o suma de pesos de elementos constructivos, se puede definir a cual tipología constructiva corresponde.

Una vez identificada la tipología constructiva que le aplica, se multiplica por el total de metros cuadrados, si hay más de una primera planta se les aplica un factor de modificación y la suma genera el valor de la edificación.

Adicionalmente, se le aplica el factor de depreciación acumulada, para lo cual se usa también una tabla que se basa en los años de construida la edificación y restauración que ha recibido.  Para edificaciones especiales se hacen avalúos usando otro tipo de métodos, como en caso de complejos turísticos, zonas industriales con orientación a la tecnología, aeropuertos etc.  Otros detalles adicionales se calculan por aparte, aunque también están dentro del estudio de edificaciones.

Así el avalúo urbano consiste en la suma de:

• El valor de la tierra
• El valor de la edificación
• El valor de otros detalles adicionales

Avalúo rural

El valor rural, o rústico es similar al urbano, teniendo los siguientes componentes:

El valor de la tierra, para los estudios de valor de la tierra existen métodos especiales basados en la relación del valor del mercado y su productividad dentro de un área económica y climática determinada.  Esta clasificación incluye factores de tipo físico, topográfico, climático, geográfico y de accesos básicos para fines de producción.

De modo que se hace una clasificación de los suelos en base a su capacidad agrológica, que también se convierte en una zona homogénea.  El valor estará determinado por el valor del metro cuadrado de la zona, por el área de la parcela; este a diferencia del urbano, tiene factores de modificación que influyen en su valor como:

• Distancia a nodos comerciales
• Acceso a vías de comunicación
• Distancia a fuente de agua o sistema de riego
• Topografía

Una vez aplicado, se obtendrá el valor de la tierra rural

También el valor de la tierra rural incluye valor de edificaciones, los estudios de tipologías constructivas pueden incluir construcciones típicas de las áreas rurales como bodegas, granjas, galeras etc.  También habrán detalles adicionales que se calcularán por separado, como en el urbano, tal como piscinas, porches, muros, enchapes, pavimentos, escaleras, etc.

El valor de los cultivos permanentes, para esto, usualmente el estudio basado en costos de insumo, mano de obra y mecanización concluye en una media para diferentes plantas (café, cacao, palma africana etc),
o en caso de pasto por metro cuadrado. Y estos tendrán factores de modificación relacionados con al expectativa de productividad que aún se espera de este cultivo, que incluyen:

• Estado fitosanitario
• Edad de las plantas

Entonces, el producto del total de plantas, por el costo de cultivo y multiplicado por sus factores de modificación será el valor de los cultivos permanentes.

Luego el avalúo rural consistirá en la suma de:

• El valor de la tierra
• El valor de las edificaciones o mejoras
• El valor de otros detalles adicionales
• El valor de los cultivos permanentes

¿Vale la pena?

Es posible que alguno de ustedes, a mitad del post se sintió como que estaban cantando el juego del gallo capón, antes que Melquíades llegara a curar la enfermedad del insomnio en Macondo.

Pero vale la pena, al menos si será para fines de impuesto predial.  En el caso de Colombia, como consecuencia, al poner en vigencia las tres fases de la Actualización Catastral en Medellín, cuya inversión total ascendió a cerca de 8,840 millones de pesos, el recaudo adicional que puede ser imputado al proyecto por concepto de Impuesto Predial Unificado, en los primeros 3 años de vigencia, equivale a cerca de quince veces el valor invertido.  En el caso de Honduras, el impuesto por concepto de Bienes Inmuebles es considerado como uno de los potenciales de la auto sostenibilidad municipal, aunque el tiempo ha demostrado que la implementación de este proceso es más fácil que su sostenibilidad por discontinuidad.

En la medida que una institución rectora del área fiscal o catastral implementa, sistematiza y da continuidad a una metodología, la valuación puede ser un ejercicio muy eficaz; útil no solo para asuntos tributarios.  El costo de iniciativas individuales o metodologías híbridas puede ser mayor que la recaudación esperada.

También afecta las políticas deficientes en la competencia laboral municipal, cuando el clientelismo político hace que sea necesario estar capacitando personas cada vez que hay un cambio de gobierno.

En este artículo hay un manual para aplicación del método de avalúo urbano